مجاني · تفاعلي · لكل وسيط في دبي
أعلّمك: حاسبة مجانية لرسوم دائرة الأراضي والأملاك وأدوات للوسطاء العقاريين في دبي — أنا أعلّمك.
يؤمن د. سلمان بن علي بالتعليم. فقد تعلّم هذه المهنة بالطريقة الصعبة: بلا شبكة علاقات، وانتظار طويل لأول عميل، وأيام من 15 ساعة. وكل ما اضطر إلى تعلّمه وحده تجده هنا، مجاناً، حتى لا تضطر أنت إلى ذلك.
الأداة 01 من 5
صفقة إعادة بيع: من Form A إلى سند الملكية
اختر نوع الصفقة، نقداً أو بتمويل عقاري في كل جانب، وتنقّل عبر كل خطوة من Form A حتى سند الملكية.
نقد ← نقد · الخطوة 1 من 6 · Form A
البائع يوقّع
اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة: السعر، والمدة، والعمولة، وشروط التسويق. تحقّق أولاً من سند الملكية وهوية البائع. ثم استخدم Form A للحصول على تصريح الإعلان من تراخيصي (نظام التصاريح لدى الدائرة)، ورمز QR من مضمون الذي يتيح للمشترين التحقق من الإعلان. لا Form A، لا تصريح؛ ولا تصريح، لا إعلان. وإذا جاءت شركة وساطة أخرى بالمشتري، فيجب توقيع Form I (الاتفاقية التي تقسّم العمولة) قبل المعاينة.
من البائع ← إلى المشتري. ترتيب نموذجي لأغراض التعليم؛ وتختلف الخطوات والمواعيد الدقيقة بحسب البنك والمطوّر. و«الدائرة» هي دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)، الجهة الحكومية التي تسجّل كل عملية بيع. المزيد في الدرس 05 من دليل الوسيط.
اقرأ كل الخطوات، لأنواع الصفقات الأربعة
نقد ← نقد البائع يملك العقار ملكية خالصة · المشتري يدفع نقداً
- Form A · البائع يوقّع اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة: السعر، والمدة، والعمولة، وشروط التسويق. تحقّق أولاً من سند الملكية وهوية البائع. ثم استخدم Form A للحصول على تصريح الإعلان من تراخيصي (نظام التصاريح لدى الدائرة)، ورمز QR من مضمون الذي يتيح للمشترين التحقق من الإعلان. لا Form A، لا تصريح؛ ولا تصريح، لا إعلان. وإذا جاءت شركة وساطة أخرى بالمشتري، فيجب توقيع Form I (الاتفاقية التي تقسّم العمولة) قبل المعاينة.
- Form B · المشتري يوقّع الاتفاقية بين المشتري والوسيط: ما يريده، وما ستقوم به، والعمولة. ثم المعاينات، ثم عرض مكتوب.
- Form F · الاتفاق على الصفقة مذكرة التفاهم (MOU) بين المشتري والبائع: السعر، والعربون، وتاريخ الإتمام، والشروط. يقدّم المشتري عربون ضمان، عادةً شيكاً بنسبة 10%، تحتفظ به شركة الوساطة حتى نقل الملكية. إذا انسحب المشتري دون سبب مقبول، يحق للبائع الاحتفاظ به؛ وإذا انسحب البائع، يُعاد العربون ويدفع البائع للمشتري المبلغ نفسه مرة أخرى. لا توقّعه أبداً وفيه خانات فارغة.
- NOC · المطوّر يوافق يتقدّم البائع بطلب شهادة عدم الممانعة من المطوّر، التي تؤكد سداد رسوم الخدمات. ويحدد كل مطوّر رسمه ومدته.
- نقل الملكية · يوم نقل الملكية يلتقي الطرفان في مكتب أمين التسجيل (مركز معتمد من الدائرة تُنجَز فيه معاملات نقل الملكية) ومعهما الهوية الإماراتية أو جواز السفر وشهادة عدم الممانعة. يُحضر المشتري شيكات مصرفية (شيكات يضمنها البنك) بكامل السعر وبرسوم الدائرة وأمين التسجيل؛ ويُعاد شيك العربون. ويسلّم البائع المفاتيح وبطاقات الدخول.
- سند الملكية · سند الملكية الجديد تُصدر الدائرة سند الملكية باسم المشتري، وتُستحق عمولتك. أسرع أنواع الصفقات.
رهن ← نقد البائع لا يزال لديه رهن عقاري · المشتري يدفع نقداً
- Form A · البائع يوقّع اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة: السعر، والمدة، والعمولة، وشروط التسويق. تحقّق أولاً من سند الملكية وهوية البائع. ثم استخدم Form A للحصول على تصريح الإعلان من تراخيصي (نظام التصاريح لدى الدائرة)، ورمز QR من مضمون الذي يتيح للمشترين التحقق من الإعلان. لا Form A، لا تصريح؛ ولا تصريح، لا إعلان. وإذا جاءت شركة وساطة أخرى بالمشتري، فيجب توقيع Form I (الاتفاقية التي تقسّم العمولة) قبل المعاينة. اطلب من البائع خطاب مديونية من بنكه يبيّن المبلغ المستحق بالضبط.
- Form B · المشتري يوقّع الاتفاقية بين المشتري والوسيط: ما يريده، وما ستقوم به، والعمولة. ثم المعاينات، ثم عرض مكتوب.
- Form F · الاتفاق على الصفقة مذكرة التفاهم (MOU) بين المشتري والبائع: السعر، والعربون، وتاريخ الإتمام، والشروط. يقدّم المشتري عربون ضمان، عادةً شيكاً بنسبة 10%، تحتفظ به شركة الوساطة حتى نقل الملكية. إذا انسحب المشتري دون سبب مقبول، يحق للبائع الاحتفاظ به؛ وإذا انسحب البائع، يُعاد العربون ويدفع البائع للمشتري المبلغ نفسه مرة أخرى. لا توقّعه أبداً وفيه خانات فارغة. ينبغي أن تنص مذكرة التفاهم على أن جزءاً من السعر يذهب إلى بنك البائع لسداد القرض.
- NOC · المطوّر يوافق يتقدّم البائع بطلب شهادة عدم الممانعة من المطوّر، التي تؤكد سداد رسوم الخدمات. ويحدد كل مطوّر رسمه ومدته.
- الحجز والسداد · احجز العقار وسدّد القرض بوجود Form F وشهادة عدم الممانعة، يتوجّه الطرفان إلى مكتب أمين التسجيل. تحجز خدمة الدائرة «تسجيل بيع عقار مرهون» الوحدة فلا يستطيع البائع بيعها لأي شخص آخر. وبعدها فقط يسلّم المشتري بنك البائع شيكاً مصرفياً بالمبلغ الوارد في خطاب المديونية، ويُصدر البنك خطاب فك الرهن (المخالصة). لا تدع مشترياً يدفع لبنك البائع أبداً قبل تسجيل الحجز.
- نقل الملكية · فك الرهن ونقل الملكية يعود الطرفان إلى مكتب أمين التسجيل ومعهما خطاب فك الرهن من البنك. يُفك الرهن، ويتسلّم البائع بقية السعر بشيك مصرفي، وتُصدر الدائرة سند الملكية الجديد باسم المشتري.
نقد ← رهن البائع يملك العقار ملكية خالصة · المشتري يعتمد على تمويل عقاري
- Form A · البائع يوقّع اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة: السعر، والمدة، والعمولة، وشروط التسويق. تحقّق أولاً من سند الملكية وهوية البائع. ثم استخدم Form A للحصول على تصريح الإعلان من تراخيصي (نظام التصاريح لدى الدائرة)، ورمز QR من مضمون الذي يتيح للمشترين التحقق من الإعلان. لا Form A، لا تصريح؛ ولا تصريح، لا إعلان. وإذا جاءت شركة وساطة أخرى بالمشتري، فيجب توقيع Form I (الاتفاقية التي تقسّم العمولة) قبل المعاينة.
- Form B · المشتري يوقّع الاتفاقية بين المشتري والوسيط: ما يريده، وما ستقوم به، والعمولة. ثم المعاينات، ثم عرض مكتوب. تأكّد من أن لدى المشتري موافقة مبدئية على التمويل، فذلك يوفّر وقت الجميع.
- Form F · الاتفاق على الصفقة مذكرة التفاهم (MOU) بين المشتري والبائع: السعر، والعربون، وتاريخ الإتمام، والشروط. يقدّم المشتري عربون ضمان، عادةً شيكاً بنسبة 10%، تحتفظ به شركة الوساطة حتى نقل الملكية. إذا انسحب المشتري دون سبب مقبول، يحق للبائع الاحتفاظ به؛ وإذا انسحب البائع، يُعاد العربون ويدفع البائع للمشتري المبلغ نفسه مرة أخرى. لا توقّعه أبداً وفيه خانات فارغة. اتفق على تاريخ إتمام يتسع لتقييم البنك وموافقته، وأضف شرط التمويل: إذا رفض البنك، تُلغى مذكرة التفاهم ويُعاد العربون.
- بنك المشتري · التقييم والعرض النهائي يقيّم بنك المشتري العقار ويُصدر خطاب العرض النهائي. ويغطي المشتري الدفعة المقدّمة والرسوم؛ وإذا جاء التقييم منخفضاً، يدفع المشتري الفرق.
- NOC · المطوّر يوافق يتقدّم البائع بطلب شهادة عدم الممانعة من المطوّر، التي تؤكد سداد رسوم الخدمات. ويحدد كل مطوّر رسمه ومدته. ثم يحجز بنك المشتري موعد أمين التسجيل.
- نقل الملكية · البنك يدفع للبائع في مكتب أمين التسجيل، يدفع بنك المشتري للبائع مبلغ القرض بشيك مصرفي، ويدفع المشتري الدفعة المقدّمة بشيك مصرفي. ويُسجَّل الرهن (0.25% من القرض مضافاً إليها رسم إداري)، وتُصدر الدائرة سند الملكية.
رهن ← رهن البائع لديه رهن عقاري · المشتري يعتمد على تمويل عقاري
- Form A · البائع يوقّع اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة: السعر، والمدة، والعمولة، وشروط التسويق. تحقّق أولاً من سند الملكية وهوية البائع. ثم استخدم Form A للحصول على تصريح الإعلان من تراخيصي (نظام التصاريح لدى الدائرة)، ورمز QR من مضمون الذي يتيح للمشترين التحقق من الإعلان. لا Form A، لا تصريح؛ ولا تصريح، لا إعلان. وإذا جاءت شركة وساطة أخرى بالمشتري، فيجب توقيع Form I (الاتفاقية التي تقسّم العمولة) قبل المعاينة. احصل مبكراً على خطاب المديونية للبائع من بنكه.
- Form B · المشتري يوقّع الاتفاقية بين المشتري والوسيط: ما يريده، وما ستقوم به، والعمولة. ثم المعاينات، ثم عرض مكتوب. تأكّد من الموافقة المبدئية على تمويل المشتري قبل أن تصبح المعاينات جدّية.
- Form F · الاتفاق على الصفقة مذكرة التفاهم (MOU) بين المشتري والبائع: السعر، والعربون، وتاريخ الإتمام، والشروط. يقدّم المشتري عربون ضمان، عادةً شيكاً بنسبة 10%، تحتفظ به شركة الوساطة حتى نقل الملكية. إذا انسحب المشتري دون سبب مقبول، يحق للبائع الاحتفاظ به؛ وإذا انسحب البائع، يُعاد العربون ويدفع البائع للمشتري المبلغ نفسه مرة أخرى. لا توقّعه أبداً وفيه خانات فارغة. أضف شرط التمويل: إذا رفض بنك المشتري، تُلغى مذكرة التفاهم ويُعاد العربون.
- NOC · المطوّر يوافق يتقدّم البائع بطلب شهادة عدم الممانعة من المطوّر، التي تؤكد سداد رسوم الخدمات. ويحدد كل مطوّر رسمه ومدته.
- بنكان · بنكان، وجدول زمني واحد يقيّم بنك المشتري العقار ويُصدر عرضه النهائي. ويطلب البائع خطاب مديونية موجّهاً إلى بنك المشتري. ويسدّد بنك المشتري قرض البائع بشيك مصرفي، ويغطي المشتري أي نقص. ثم يُفرج بنك البائع عن خطاب المخالصة والمستندات الأصلية، وقد يستغرق ذلك من أسبوع إلى أربعة أسابيع. أبقِ البنكين على الجدول الزمني نفسه.
- نقل الملكية · فك الرهن، والتسجيل، ونقل الملكية في مكتب أمين التسجيل، يُفك رهن البائع، ويُسجَّل رهن المشتري، ويصل الرصيد إلى البائع، وتُصدر الدائرة سند الملكية. أكثر الصفقات تعقيداً، والصفقة التي تكشف الوسيط القوي.
الأداة 02 من 5
تكلفة الأوراق: حاسبة رسوم دائرة الأراضي
سيسألك مشتريك عن التكلفة الحقيقية. حرّك المؤشرات لتحسب في ثوانٍ رسم نقل الملكية لدى دائرة الأراضي والأملاك، ورسم مكتب أمين التسجيل، والعمولة، وتسجيل الرهن.
رسوم فوق السعر187,780 درهم
إجمالي النقد الذي يحتاجه المشتري3,187,780 درهم
تقدير لأغراض التعليم، مبني على رسوم الدائرة المُعلنة: 4% لنقل الملكية، و580 درهم رسماً إدارياً، ورسم مكتب أمين التسجيل 4,200 درهم (للجاهز) أو 5,250 درهم (على الخارطة)، شاملاً ضريبة القيمة المضافة. وتُضاف رسوم سند الملكية (نحو 250 درهم)، والرسم الإداري للرهن، وتقييم البنك، وشهادة عدم الممانعة من المطوّر، وهي متفاوتة. وجرى العرف أن يدفع المشتري الرسوم أعلاه، بينما يدفع البائع رسم شهادة عدم الممانعة وأي رسوم لفك الرهن والسداد المبكر. راجع دائماً جدول الدائرة الحالي قبل أن تذكر الأرقام لعميل. وتجد مسار إعادة البيع كاملاً في الدرس 04 من دليل الوسيط.
رسم نقل الملكية لدى الدائرة، بالتفصيل
عندما ينتقل عقار في دبي من مالك إلى آخر، تسجّل دائرة الأراضي والأملاك البيع وتفرض رسم نقل الملكية. هذا ما يُدفع عند النقل، ومن يدفعه.
- رسم نقل الملكية: 4% من السعر
- تفرضه الدائرة على سعر الشراء عند تسجيل البيع.
- الرسم الإداري: 580 درهم
- رسم ثابت لدى الدائرة على عملية النقل نفسها.
- رسم مكتب أمين التسجيل: 4,200 درهم للجاهز، 5,250 درهم على الخارطة
- يُدفع لمكتب أمين التسجيل الذي يُتمّ النقل، شاملاً ضريبة القيمة المضافة.
- سند الملكية: نحو 250 درهم
- سند الملكية الجديد، يصدر باسم المشتري.
- من يدفع ماذا
- جرى العرف أن يدفع المشتري الرسوم أعلاه، بينما يدفع البائع رسم شهادة عدم الممانعة من المطوّر وأي رسوم لفك الرهن والسداد المبكر.
مثال محسوب. شقة جاهزة بسعر 3,000,000 درهم تُشترى نقداً: رسم نقل الملكية 120,000 درهم، والرسم الإداري 580 درهم، ورسم مكتب أمين التسجيل 4,200 درهم، وسند الملكية نحو 250 درهم. أي نحو 125,030 درهم فوق السعر، قبل عمولة الوساطة.
القواعد والرسوم تتغيّر: راجع دائماً جدول الدائرة الحالي قبل أن تذكر الأرقام لعميل.
الأداة 03 من 5
حوّل الهدف إلى يوم عمل
كم يكسب الوسيط في دبي؟ اختر الدخل الذي تريده، وشاهد الصفقات والمعاينات والحوارات التي يتطلبها فعلاً.
تكسب نحو 25,000 درهم عن كل صفقة.
- 3,600حواراً في العام75 أسبوعياً · 15 في كل يوم عمل
- 240معاينة في العام5.0 أسبوعياً
- 24صفقة في العام2.0 شهرياً
أدخل أرقامك أنت، فالمؤشران الأخيران هما معدلا التحويل الخاصان بك. تابعهما لمدة شهر، وسيصبح هذا المخطِّط هدفك اليومي. يفترض 48 أسبوع عمل من 5 أيام؛ ودخل الصفقة لا يشمل الضريبة ويحتسب عمولة جانب واحد فقط.
الأداة 04 من 5
هل أنت جاهز للصفقة؟
عشرة أسئلة تدريبية عن نماذج دائرة الأراضي والأملاك ورسومها، والتصاريح، ومكافحة غسل الأموال، ينبغي لكل وسيط في دبي أن يجيب عنها دون تفكير.
أي نموذج من نماذج دائرة الأراضي والأملاك هو اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة؟
الأسئلة الـ10 كلها، مع الإجابات والشروح
أي نموذج من نماذج دائرة الأراضي والأملاك هو اتفاقية الإدراج بين البائع وشركة الوساطة؟
الإجابة: Form A
Form A هو اتفاقية الإدراج. ومن دونه، لا يمكنك الإعلان عن العقار. المزيد في الدرس 04.
ما هو Form F؟
الإجابة: مذكرة التفاهم (MOU): عقد البيع بين المشتري والبائع
يحدد Form F، الذي يُسمّى غالباً مذكرة التفاهم (MOU)، السعر، والعربون، وتاريخ الإتمام، وشروط البيع. المزيد في الدرس 04.
شركتا وساطة تتشاركان صفقة: إحداهما تحمل الإدراج والأخرى تأتي بالمشتري. أي نموذج يقسّم العمولة؟
الإجابة: Form I
Form I هو الاتفاقية بين شركات الوساطة. أما Form U فيُستخدم لإلغاء اتفاقية. المزيد في الدرس 04.
كم رسم نقل الملكية لدى الدائرة في إعادة البيع؟
الإجابة: 4% من السعر
رسم نقل الملكية لدى الدائرة 4% من سعر الشراء. وجرى العرف أن يدفعه المشتري، وإن كان للطرفين أن يتفقا على غير ذلك. المزيد في الدرس 04.
قبل أن تنشر أي إعلان عقاري في دبي، تحتاج إلى…
الإجابة: تصريح إعلان من تراخيصي (Trakheesi)
يحتاج كل إعلان عقاري إلى تصريح من تراخيصي يصدر عبر الدائرة. وتحمل الإعلانات أيضاً رمز QR من مضمون ليتحقق منها المشترون. المزيد في الدرس 06.
من يُصدر شهادة عدم الممانعة (NOC) في إعادة البيع؟
الإجابة: المطوّر
يُصدر المطوّر شهادة عدم الممانعة، مؤكداً سداد رسوم الخدمات وعدم اعتراضه على البيع. المزيد في الدرس 04.
يريد مشترٍ دفع 60,000 درهم من السعر نقداً. ما الذي يجب أن تفكر فيه أولاً؟
الإجابة: واجبات الإبلاغ الخاصة بمكافحة غسل الأموال
يجب على الوسطاء رفع تقرير النشاط العقاري (REAR) عبر goAML، نظام الإبلاغ الرسمي في الإمارات، في أي صفقة تملّك حر يُدفع فيها 55,000 درهم أو أكثر نقداً. ويُحتسب المبلغ بالإجمالي، حتى لو قُسّم إلى دفعات أصغر. والتقرير نفسه مطلوب إذا استُخدمت أي أصول افتراضية، مثل العملات المشفّرة. وينطبق ذلك حتى إن لم يبدُ أي شيء مريباً. اعرف عميلك، واحتفظ بالسجلات. المزيد في الدرس 07.
في شراء عقار على الخارطة، إلى أين يجب أن تذهب دفعات المشتري؟
الإجابة: إلى حساب الضمان الخاص بمشروع المطوّر
يُلزم قانون دبي بإيداع دفعات العقارات على الخارطة في حساب الضمان الخاص بالمشروع، وهو حساب بنكي محمي لا تُستخدم أمواله إلا في بناء ذلك المشروع. وتُسجَّل مبيعات العقارات على الخارطة في السجل العقاري المبدئي لدى الدائرة (عقود – Oqood). المزيد في الدرس 20.
متى تُستحق عمولتك فعلاً؟
الإجابة: حين تُتمّ الصفقة بموجب اتفاقية مكتوبة
ينشأ حقك في العمولة من اتفاقية وساطة مكتوبة، ويُستحق عند إتمام الصفقة. لا نموذج موقّع، لا عمولة مضمونة. المزيد في الدرس 12.
أين تتحقق من أن وسيطاً أو شركة وساطة مسجّلة؟
الإجابة: تطبيق Dubai REST التابع للدائرة
يعرض تطبيق Dubai REST التابع للدائرة الوسطاء والمكاتب العقارية المسجّلين. والعملاء يستطيعون التحقق منك، ويفعلون.
الأداة 05 من 5
اكسب الحوار
أكثر ست عبارات يقولها العملاء. اقلب كل بطاقة لترى الجواب.
الدرس التالي: التجربة الحقيقية
تعلّمها هنا. وعِشها في CBA.
في CBA، أبرم اثنا عشر وسيطاً 217 صفقة بقيمة 974.6 مليون درهم في عام واحد (غلف توداي). وقد وظّفتهم CBA ودرّبتهم ودعمتهم بالطريقة نفسها التي تعلّمها هذه الصفحة.